Physical Address
304 North Cardinal St.
Dorchester Center, MA 02124
Pernahkah Anda membayangkan mimpi buruk ini? Anda sudah melunasi rumah, menempatinya bertahun-tahun dengan damai, namun tiba-tiba pengembang dinyatakan pailit. Sertifikat belum sempat balik nama, dan rumah kesayangan Anda terancam disita oleh kurator sebagai harta pailit.
Kecemasan ini menghantui ribuan konsumen properti di Indonesia. Namun, sebuah putusan penting (landmark decision) dari Mahkamah Agung di awal tahun 2025 ini membawa kabar gembira yang melegakan hati.
Kemenangan “Si Kecil” Melawan Raksasa Pailit
Dalam drama hukum yang baru saja berakhir, Mahkamah Agung (MA) kembali membuktikan posisinya sebagai benteng terakhir pencari keadilan. Melalui Putusan Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, MA memenangkan gugatan kasasi dari para pembeli rumah (Tusy Augustine Adibroto, dkk.) melawan Tim Kurator PT Graha Cipta Suksestama dan PT Niman Internusa.
Kasus ini bermula ketika pengembang mengalami kebangkrutan. Karena sertifikat rumah belum dibalik nama atas nama pembeli (akibat kelalaian pengembang), Tim Kurator memasukkan rumah-rumah warga tersebut ke dalam daftar harta pailit (boedel pailit) untuk dilelang demi membayar utang perusahaan.
Para pembeli menolak menyerah. Mereka berjuang membuktikan bahwa rumah tersebut adalah hak mereka yang sah, bukan lagi milik pengembang.
Tiga Alasan Kuat Hakim Menyelamatkan Rumah Warga
Mengapa MA berani memerintahkan agar seluruh unit rumah tersebut dikeluarkan dari daftar sitaan? Majelis Hakim Agung memiliki pertimbangan tajam yang berpihak pada keadilan substantif, bukan sekadar formalitas administrasi:
- Lunas dan Beritikad Baik: Para pembeli terbukti telah melunasi seluruh harga jual beli dan menempati rumah tersebut jauh sebelum putusan pailit dijatuhkan. Mereka adalah pembeli yang jujur (te goedertrouw).
- Kelalaian Ada pada Pengembang: Fakta bahwa sertifikat belum balik nama bukanlah kesalahan pembeli. Pengembanglah yang lalai dalam memproses administrasi pertanahan tersebut.
- Perlindungan SEMA No. 4 Tahun 2016: Hakim menggunakan “senjata pamungkas” berupa Surat Edaran MA (SEMA). SEMA ini menegaskan bahwa peralihan hak tanah secara hukum sejatinya sudah terjadi saat pembeli membayar lunas dan menguasai fisik tanah, meskipun akta jual beli (AJB) atau balik nama sertifikat belum tuntas.
Poin Kunci: Karena jual beli dianggap sah dan tuntas secara materiil, maka rumah-rumah tersebut secara hukum bukan lagi milik pengembang. Oleh karena itu, haram hukumnya bagi kurator untuk memasukkannya ke dalam boedel pailit.
Kaidah Hukum Baru: Tameng Bagi Pembeli Rumah
Putusan ini bukan sekadar kemenangan bagi Tusy Augustine dan kawan-kawan, melainkan menjadi yurisprudensi atau kaidah hukum yang mengikat bagi kasus serupa di masa depan.
MA menegaskan sebuah prinsip penting:
“Unit rumah yang dibeli, dilunasi, dan dikuasai oleh pembeli beritikad baik wajib dikeluarkan dari boedel pailit, sekalipun pengembang dinyatakan pailit dan sertifikat belum terbit atau belum balik nama.”
Apa Artinya Bagi Anda?
Keputusan ini memberikan kepastian hukum yang luar biasa. Jika Anda adalah pembeli yang:
- Sudah membayar lunas;
- Sudah menguasai fisik bangunan/tanah;
- Memiliki bukti transaksi yang sah;
Maka posisi Anda kuat di mata hukum. Aset Anda terlindungi dari sitaan kurator meskipun pengembang “gulung tikar” dan meninggalkan masalah administrasi.
Keadilan telah ditegakkan. Rumah yang dibeli dengan keringat dan itikad baik, harus tetap menjadi tempat bernaung yang aman bagi pemiliknya.
Apakah Anda ingin saya buatkan ringkasan poin-poin hukum (legal brief) dari kasus ini untuk keperluan diskusi dengan praktisi hukum atau pengembang Anda?
